マンション市場は頭打ちか

ここ数年のマンション価格の上昇ペースに、陰りが出てきているようです。

不動産経済研究所の統計によると、2016年のマンション発売戸数は、24年ぶりの低水準だったということです。

首都圏を中心に、マンションの価格は、ここ3~4年は上昇が続いていましたが、そろそろ頭打ちになりつつあります。

2015年相続税基礎控除額が縮小し、最高税率がアップしたことにより、節税対策のためのマンション需要が拡大しました。相続においては、不動産の評価額は時価(取引価格)を大きく下回ることが多いため、課税評価上の資産を少なくすることができるからです。

特に、タワーマンションの場合、上層階に行くほど価格が高くなるのが通常なのに、課税評価額はどの階も同じであることから、時価と課税評価額との差がより大きくなる高層タワーマンションの上層階の人気が高まりました。

しかし、最近になって、タワーマンションの階によって課税評価額にも差をつけるような制度の改正が議論されており、今後、課税上の不公平は解消される方向になりそうです。

また、不動産の購入が相続税対策になるといっても、購入時から時価が下がれば損をするわけですので、マンションの需要がどこまでも伸びるわけではありません。

アメリカでのトランプ大統領の誕生により、世界経済の先行きにも予測不可能な怖さがあります。

特に、米国で金利が上昇傾向にあることから、日本でも金利はこれから徐々に上がっていくことが予想されます。今の超低金利でローンを組んでマンションを購入した所有者にとって、金利の上昇は、経済的な負担の増加になります。金利上昇に伴って不動産を手放す動きが出始めると、マンション価格は崩れ始めるのではないかと予想しています。

私は不動産投資としてマンションを購入することをずっと考えてきていますが、今のタイミングで買うことはありません。将来、不動産価格が崩れる時期が必ず訪れると思っていますので、そのタイミングを待ちたいと思います。

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最近の不動産市況

ここ2、3年の間に、日本、特に首都圏の不動産市況は、随分変わったと感じます。

特に、新築、中古のマンションは、随分値段が上がりました。

私は2013年春に新築一戸建ての土地付きの家を買いましたが、同じエリアで同じような物件を今買おうと思ったら、当時よりかなり価格が高くなっていると思います。

私は今でも新聞に折り込みのマンションや土地の広告をチェックしていますが、明らかに値段が上がっていることがわかるからです。

ちょっと前までは、新築マンションで平米数×100万円を超える物件は、都心の高級マンションに限られていたという印象ですが、今では、郊外(といっても23区内)の比較的高級な住宅地でも、その価格を超えるマンションが多数売り出されています。

巷では、東京オリンピックが開催される2020年までは、不動産価格の上昇が続く、などと言われていますが、本当でしょうか?

今日の日経新聞のウェブサイトで、中古マンションの価格が頭打ちになってきているという記事がありました。

記事によると、東京都心3区(中央、千代田、港区)における10月の中古マンション成約平米単価103万9800円過去最高水準となった一方で、成約数に鈍化傾向が見られ、在庫が大幅に増加しているということです。

東京都心3区の中古マンションの動向
【東京都心3区の中古マンションの動向】(日経新聞ウェブサイトから引用)

私はかねがね不動産投資にも関心を持っていましたが、このような状況を考えれば、しばらくは不動産投資は封印しようと思っています。

ここのところの不動産市場の活況は、空前の低金利も大きく影響していると思います。今や住宅ローンの35年固定金利は1パーセント台であり、手持ちのお金を住宅購入代金に充てるより、借金で不動産を購入して手持ちのお金を運用した方が効率的といえるくらいです(私はそうしています)。

12月のフラット35の固定金利は、期間21年~35年のローンで1.55%期間15年~20年のローンで1.28%という低さです。

この低金利の時代が終わりを告げると、不動産市場にも大きな影響がありそうです。

不動産投資の世界では、基本的にローンの金利は変動性です。また、住宅ローンでも、低金利を最大限に生かせる変動金利でローンを組んでいる人も多いですので、いったん金利が上昇すると、金利負担を嫌う不動産投資家からの物件の売出しが一気に出てくる可能性があり、また、住宅ローンの滞納で住宅を手放す人も出てくると思いますので、不動産市場は様変わりするかもしれません。

不動産市況は、思っていたよりも早くピークを迎えるのかもしれません。







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マンション投資の話

先日、不動産投資の営業マンから連絡があったので、話を聞いてみることにしました。

不動産投資には興味がありましたので、どのような仕組みで、どのようなリスクがあるのか、とりあえず話を聞いてみようと思いました。ただし、今のタイミングで不動産物件を購入するつもりはありませんでしたが。

話を聞いてみると、概略、以下のような投資物件でした。

 物件:墨田区の新築マンションの1室
 価格:23,000,000円(消費税込み)
 諸費用:約488,860円
 不動産取得税:約154,000円

この物件に対し、ローンとして、

 借入金額:22,900,000円
 金利:2.000%(変動)
 返済期間:35年
 返済金額:毎月75,859円

という借入れをします。つまり、自己資金として物件購入代金10万円と諸費用・税金の合計約74万円でマンションが購入できるというわけです。

毎月の収支としては、以下のプランを説明されました。

 家賃収入:79,650円
  管理費:7,640円
  修繕積立金:2,290円
  リフォーム積立金:2,000円
 手取り:67,720円

このプランによると、ローンの支払い75,859円から手取り67,720円を引いた8,139円が毎月の赤字額ということになり、年間で97,668円の赤字が発生します。

ローンの返済は35年。35年後にローンを完済したときには、赤字額は3,418,380円にまで膨らんでいますが、その後はローン返済がなくなるため、毎年の手取り67,720円がそのまま収入となり、40年目に累積赤字が解消し、後は利益だけが増えていくのだそうです。また、物件を売却することで、さらに利益が得られるのだそう。

私はこの説明を聞いて、全く話にならないと思いました。

まず、実際の収支がこのプラン通りになるかどうかがわからない。その営業マンは、収支プランの変動要素がいくつかあるのに、それについては一切説明しようとしませんでした。

そこで私がいくつか質問したところ、以下の事実が判明しました。

・賃料は、経済情勢の変動を加味して、2年毎に見直しを行う。
・修繕積立金・リフォーム積立金は、年数が経過するにつれ、上昇していく。
・管理費も、見直される可能性がある。

そして何より、当たり前のことですが、

・金利は変動なので、随時変更される。

以上のような変動要素のうち、賃料や修繕積立金などの費用の変動は、基本的に収支が悪化する方向でしか起こらないことは明らかです。また、金利についても、今のような超低金利が続く保証はなく、今後さらに下落する可能性より、上昇する可能性の方が高いことは十分に予想できます。

このように考えると、ベストシナリオでさえ収支がトントンになるまでに40年もかかるこのようなプランには、魅力を感じないということです。もちろん物件の売却による収益も考えられますが、40年後のマンションの価値がどれほどのものか、たかが知れています。

こんなプランで投資をしても、自分が生きている間に利益が出る可能性はないと思い、お断りしました。

今回の説明を聞いて思ったのは、営業マンが示す収支計画などのプランを見ても、そのプラン通りにならない要素にはどのようなものがあるかを常に考え、そして変動要素が最悪シナリオをたどった場合に収支はどうなるか、ということをあらかじめ十分に検討しておく必要があるな、と感じました。

ただ、今回具体的な話をいろいろと聞けたことは、自分にとって非常に勉強になりました。将来的に不動産投資を行うことには興味がありますので、いろいろ勉強して将来に備えたいと思います。







不動産購入と資産運用戦略

昨年、東京都内で新築一戸建ての家を購入しました。

それまでは私は賃貸派だったのですが、アベノミクスが始まってからは、考え方を180度転換し、持ち家を購入することにしたのです。その理由は、やはり将来のインフレへの対策という面が大きいです。

私がそのように考えるようになったのは、アベノミクスにおける超金融緩和と関係があります。日銀による金融緩和により、お金がどんどん供給されることになり、当然ながらお金の価値というのは薄まっていきます。つまりインフレが起こります。

インフレが起こると、現金・預金の価値は相対的に下がっていきますが、実物資産である不動産は、インフレにより価格が上昇しますので、相対的な価値は下がらない、つまり不動産はインフレに強いということです。

私の戦略は、現金・預金を不動産に替えることでインフレに対応するということに留まらず、借金をして不動産を購入することで、さらにインフレによるメリットを受けようというものです。

不動産を借金で購入すると、不動産という実物資産と、それに対応する借金が手元に残ります。インフレが進行すると、不動産の価格はインフレの程度に応じて上昇しますが、借金は通貨価値の下落により、相対的に小さくなっていきます。もちろんインフレになれば通常は金利が上がるので、借金が目減りすることはないのですが、全期間固定金利で借りておけば、金利が上がっても借金(返済金額)が増えることはありません。

私はそのように考え、手元資金をできるだけ使わないようにして、借りられる最大限の借金をして不動産を購入しました。借入れは住宅金融支援機構のフラット35で、借入上限金額である8,000万円を35年間固定金利で行いました。使わずにいた手元資金を預金にしておくだけでは借金をする意味がありませんので、資金はこれまで通り、株式を中心とした投資に回します。

こうすることで、将来インフレが起こっても、不動産の値上がりで資産の目減りを防ぎつつ、借金だけは目減りさせてしまおうという戦略です。また、株式投資はこれまで通り続け、資産価値の上昇を狙います。

不動産購入から1年が経過した現状はというと・・。

まず金利ですが、私が利用したフラット35の金利は、引渡しがなされた2013年7月のものが適用されました。35年間固定で2.05%、ただし当初10年は0.3%優遇されるため1.75%でしたが、その後、強力な金融緩和の影響で、フラット35の最低金利(期間21~35年)は、下がる一方です。

 2013年 7月 2.05%
 2013年 8月 1.99%
 2013年 9月 1.94%
 2013年10月 1.93%
 2013年11月 1.81%
 2013年12月 1.80%
 2014年 1月 1.80%
 2014年 2月 1.79%
 2014年 3月 1.74%
 2014年 4月 1.75%
 2014年 5月 1.73%
 2014年 6月 1.73%
 2014年 7月 1.73%
 2014年 8月 1.69%
 2014年 9月 1.66%

これまでのところ、金利は下がる一方で、変動金利にしておけば相当安かっただろうとは思いますが、私は35年という長期で物事を考えているので、将来の金利上昇のリスクは相当高いと思っています。目先で金利が下がっても気にしないようにしています。

不動産価格の方は、1年前と比べても、上昇の傾向にあると感じています。東京オリンピックが決まったことで、再開発の動きも加速していますので、しばらくは都心の不動産価格の上昇は続くのではないかと思います。

私の資産運用戦略が吉と出るか凶と出るか・・。10年、20年が経たないと結論は出ないと思いますが、信じる道を歩むのみです。





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KANEMOCHI TOSAN

Author:KANEMOCHI TOSAN
金持ち父さんを目指して日々勉強&実践に励む過程を記録したブログです。2014年9月9日にスタートしました!
目標は、働かずして旅行三昧できる億万長者になること。
株式投資・為替・不動産・保険・法律・税金・読書・旅行など、興味ある様々な分野について考えていること、実践したことを書き綴ります。

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