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タワーマンション節税に歯止め

先日、高層マンションを節税目的で購入する動きに歯止めをかける税制の変更が検討されているとの報道がありました。

現在、マンションの課税上の評価額は、階層にかかわらず、マンション1棟の評価額を各戸の床面積で均等に分割して算出しています。しかし取引上は、階層が高い方が眺望がよいため高値で取引されているのが実態であり、高層になればなるほど、時価と課税上の評価額との差が大きくなっています。

そのため、高価格の高層マンションを購入すると、相続の際の評価額が大きく減ることになり、相続税の大きな節税につながるということで、高層マンションが非常に人気となっています。

こうした「税逃れ」に歯止めをかけるため、国税庁と総務省は、2018年にも、評価額の算定基準を改正し、高層階の方が評価額が高くなるようにするつもりのようです。

この改正はある意味公平といえますが、高層マンションの需要は、この改正により影響を受けることになるでしょう。

もっとも、この改正によっても、相続税の評価額は時価よりもかなり安く算定されることが通常ですので、現金を持っているよりも節税になることは確かです。

相続税を計算するための不動産の価値の評価方法は、土地については路線価が、建物については固定資産税評価額が用いられます。

一般的には、公示価格100とすると、路線価80固定資産税評価額70ぐらいになると言われています。また、公示価格自体が、実際の取引価格よりも低めに設定されていますので、相続税を計算する場合には、不動産を持っていることは、現金や株式を持っているよりもかなり有利です。

また、マンションを賃貸に出している場合には、建物の評価額は、「借家権割合」(通常30%を割り引くことができますので、さらに節税効果は高まります。

マンションの敷地部分についても、建物を賃貸に出している場合には「借地権割合」(立地によって異なりますが、60~70%が多い)に「借家権割合」を掛けた率を割り引くことができます。例えば借地権割合が60%の場所であれば、0.6×0.3=0.18となり、土地の評価額が18%下がります。

さらに、小規模宅地の特例として、賃貸用敷地については、「その宅地等を取得した親族が被相続人の貸付事業を申告期限までに承継し、申告期限までその宅地等を有し、かつ、貸付の用に供していること」という要件を満たせば、200㎡までの部分について、評価額を50%減額することができます。

以上のように、マンションを購入して賃貸に出すと、このような大きな節税効果があるわけですので、タワーマンションの階層によって評価額を変えるという今回の改正だけで、ただちに不動産市場に大きな影響が及ぶことはないと思います。

ただ、高層階人気には、影響が出るかもしれません。今回の改正により、高層階の評価額はこれまでより上がり、逆に低層階はこれまでより下がる可能性がありますので、今後は、階層による人気に変化が出ると思います。


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金持ち父さんを目指して日々勉強&実践に励む過程を記録したブログです。2014年9月9日にスタートしました!
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株式投資・為替・不動産・保険・法律・税金・読書・旅行など、興味ある様々な分野について考えていること、実践したことを書き綴ります。

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